Недвижимость в Сочи. Риски, динамика цены
Помню, около года назад писал тут, что цены будут расти на недвижимость в Сочи достаточно активно и все эксперты, предрекающие резкое падение цен на недвижимость в Сочи, мягко говоря, "пиздят-с" от некомпетентности. Тогда еще читал комментарии к написанному мной и многие там скептически относились к описанному варианту движения цены наверх. Доказывал это на примере своей квартиры, которую и продал по запланированной цене, которая, к слову, уже выше (т.е. покупатели при желании могут продать уже с прибылью 20%).
В общем, цены понемногу подрастают по всему городу, думаю, осенью цены пойдут наверх быстрее (так называемый "скачок", которых было несколько за последние годы). Но, расти будут неравномерно. Как показала практика, быстрее будут расти элитные объекты. Определённые (скажем так, бриллианты). Другие элитные или псевдо-элитные (которые бизнес, но риэлторы для придания важности их обзывают элитными, хотя они рядом не валялись с элитными) будут стагнировать или даже снижаться в цене, так как около них идет бурная стройка на год-два. Понятно, что в таких условиях мало кто захочет жить или арендовать квартиру в элитном комплексе за 600-900к в месяц. Районы типо Донской однозначно будут болтаться примерно в сегодняшних ценниках её е года два.
На сайте Администрации Сочи есть папка с Генпланом города. Советую ее скачать и оставить из неё одну карту зонирования, по которой будете все проверять. Многие риэлторы на Ютубе уже показывали карты оттуда и "умно" размышляли над тем, где стоит покупать недвижимость. И всех тупо гнали в Хосту и Кудепсту (не без собственного интереса). Последняя будет тонуть в говне и пробках из неё до 2027 года точно, ввиду обилия новых ЖК, плотно усеявших заезд в начале Кудепсты.
На карте зонирования нужно смотреть очень внимательно, каким цветом выделен участок под интересующим Вас объектом. Если объект - многоэтажный дом и на карте зонирования под ним не темно-красный цвет (разрешенная этажность 9+ этажей) - бегите оттуда. Не ведитесь ни на какие убеждения риэлтора, что "все порешали в суде" и "все будет отлично". Несоответствие этажности цвету, скорее всего закончится иском Прокуратуры по несоответствию разрешенной деятельности на этом участке земли (если бирюзовый цвет - курортная деятельность, санатории) и последующим сносом здания или решением суда по иску Администрации о несоответствии этажности и сносом здания (жёлтый цвет - до трех этажей, где все высотки узаканивались решением суда, который не имеет права вылечить решения в таких вопросах и его решение по своей сути незаконно в таких вопросах). К слову, выявлено (пока) несколько судей в Сочи и Краснодаре, которые поставили на поток такие незаконные решения и все такие случаи будут пересматривать. А это увеличит количество домов под снос минимум раза в 2.
В данной ситуации, единственный вариант постараться найти ЖК с участком в собственности. В качестве примера я нашел единственный илеальный вариант среди элитных ЖК - с землей в собственности, где и взял квартиру. Другие ЖК, где цвет на карте зонирования соответствует этажности так же будут в безопасности, даже с условием участка под ним в аренде.
Дополнительную опасность создают прецеденты, когда Прокуратура подает иск о передаче земли 20-30 лет назад и требует вернуть в собственность участок. Самый печальный пример - Адлер. Там под этот иск попали несколько ЖК. Понятно, что они строились "по беспределу" с самого начала и будут самостроями, но, пострадают, в конечном счете, не застройщики, получившие прибыль, а обычные люди, которые приобретают недвижимость. Поэтому в Адлере точно в ближайший год я бы не стал смотреть недвижимость.
Скрины частями с карты зонирования Генплана Сочи. Предпоследний скрин настолько интересный, что может потребовать отдельного поста.